Подбор и выгодная покупка квартиры. Как купить дешевле? Покупка квартиры: советы и рекомендации статьи

Тип: 

 Регистрация права собственности за продавцом

После подготовки проекта договора купли-про­дажи нотариус регистрирует право собственности продавца в Госреестре вещных прав на недвижимое имущество (далее – Реестр вещных прав). При этом он просит заполнить заявление по форме, утвержденной приказом Минюста от 17.04.12 г. № 595/5. В данном случае это Заявление о государственной регистрации прав и их обременений (в отношении права собственности), в котором указывается вид регистрации «возникновение». Вместе с этим заявлением подаются квитанции об уплате:

· государственной пошлины за госрегистрацию права собственности на недвижимость (в случае необходимости такой оплаты) в размере 7 НМДГ, то есть 119 грн. (пп. «х» п. 6 ст. 3 Декрета от 21.01.93 г. № 7-93 «О государственной пошлине»);

· платы за получение извлечения из Реестра вещных прав в размере 120 грн. (постановление КМУ от 21.11.12 г. № 1204).

Нотариус это заявление в день его подачи и осуществления оплаты регистрирует в Реестре вещных прав и оформляет карточку приема заявления в электронном и бумажном виде. На этой карточке заявитель ставит свою подпись. После проверки обременений и запретов по адресу продаваемого имущества и по данным продавца (обязательная оплата по квитанции в размере 68 грн. за каждую услугу по поиску такой информации) нотариус принимает решение о государственной регистрации права собственности за продавцом и открывает в Реестре вещных прав раздел на имущество, которое регистрируется. Это решение очень важно, так как именно на его основании объекту недвижимости присваивается регистрационный номер, который будет неизменным до момента исчезновения такой недвижимости (снос, выдел, раздел). При этом вместе с открытием раздела на имущество записи о праве собственности присваивается номер. Этот номер будет меняться при каждой смене собственника.
После регистрации права собственности за продавцом ему будет выдано извлечение из Реестра вещных прав, которое будет являться неотъемлемой частью документа, подтверждающего право собственности продавца. В данном случае нотариус, удостоверяющий сделку договора купли-продажи, является и государственным регистратором права собственности.

На что обратить внимание при покупке квартиры

Приобретение квартиры, зачастую, сопряжено с определенными рисками для покупателя, который может потерять уплаченные деньги или утратить право собственности на объект сделки. Возможные негативные последствия могут выражаться и в том, что в приобретенной квартире останется проживать гражданин, у которого имеется право бессрочного пользования имуществом.  Невнимательность или незнание закона, при совершении сделки, могут привести к печальным, для покупателя, последствиям. Судебные процессы, по таким гражданским делам, тянутся достаточно долго, а их результат не всегда бывает положительным. Расследование уголовных дел не гарантирует возврат денег или квартиры. Адвокат даст несколько правовых советов о том, на что следует обратить внимание при покупке квартиры.

Для начала, необходимо убедиться, что право собственности на квартиру зарегистрировано на имя продавца. Для этого достаточно получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такие сведения вправе получить любое лицо, обратившись в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по соответствующему субъекту федерации. Попросите продавца предоставить копию свидетельства о государственной регистрации права и документ, который являлся основанием для такой регистрации, например, договор — купли продажи. Убедившись в том, что право собственности на недвижимость зарегистрировано, не обременено и не оспаривается в судебном порядке, можно приступать к следующему этапу.

Необходимо проверить, принадлежит ли предъявляемый продавцом паспорт собственнику недвижимости. Встречаются случаи, когда в паспорт вклеивается фотография лица, выдающего себя за собственника. Бывает, что продавцом выступает лицо, похожее на собственника.  Если такая сделка будет зарегистрирована, то настоящий собственник без труда признает ее недействительной, а вот покупатель останется без денег и приобретенного имущества. В судебной практике адвоката такие случаи встречались. При этом, квартиры продавались по очень выгодной цене, а мошенники очень торопили покупателя заключить сделку. Методики проверки подделок паспорта широко освещены. Если возникли сомнения в подлинности или принадлежности паспорта, то можно сравнить и сопоставить имеющиеся там данные с данными других документов (водительского удостоверения, военного билета, заграничного паспорта и т.д.). Желательно, чтобы продавец представил справки с психоневрологического и наркологического диспансера. Лучше всего, если такие документы будут выданы при вас, поскольку их подделка не вызывает трудностей.

Если полученные и представленные документы в порядке, то желательно, совместно с продавцом или его представителем по доверенности, заказать и получить в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии выписку из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимого имущества и справку о содержании правоустанавливающих документов. Эти документы содержат информацию о всех сделках, которые совершались с приобретаемой недвижимостью. Кроме того, в них содержится краткая информация о содержании документов, послуживших основанием для государственной регистрации права. К таким документам относятся договоры, свидетельства о праве на наследство и т.д. Еще лучше — получить копии документов. Целесообразно получить сведения об обременениях права и его оспаривании в судебном порядке, за период с момента регистрации первой сделки. Правовой анализ таких документов требует опыта и знаний.

Бывает, что психическое состояние или возраст продавца квартиры вызывают сомнения в его возможности понимать значение своих действий и руководить ими. Такое состояние может являться основанием для признания сделки недействительной. Большая часть сделок признаются недействительными именно по такому основанию, о чем свидетельствует судебная практика. В случае наличия сомнений, продавцу необходимо пройти психиатрическое освидетельствование, которое проводится для определения наличия или отсутствия психического расстройства. Сделку лучше заключать непосредственно в день такого освидетельствования.

И последнее, совместно с продавцом необходимо получить выписку из домовой книги, содержащую сведения о всех гражданах, которые были зарегистрированы в квартире по месту жительства. Наиболее распространенной проблемой, является право бессрочного пользования квартирой. Такое право возникает, в частности, когда гражданин давал согласие на приватизацию квартиры без его участия или не принимал участие в приватизации будучи несовершеннолетним или находясь в местах лишения свободы. Переход права собственности никак не повлияет на право такого лица бессрочно пользоваться квартирой.

Адвокатом были перечислены те основные моменты, на которые необходимо обратить внимание при покупке квартиры. Правовой анализ документов и конкретной ситуации требует опыта и знаний. Это может сделать адвокат, который оказывает услуги по юридическому сопровождению сделок.

Практические советы

Когда люди собираются купить квартиру, то у них возникает множество вопросов. Один из них: нужен ли им для этого риэлтор.

Обычно, работа риэлторский компаний стоит от 3 до 10% цены жилья. Бывают случаи, когда компания рассчитывает на фиксированную плату в определенном размере.

Многие полагают, что участие в сделке профессионального риэлтора вовсе не становится гарантией снижения риска. Однако отказ от квалифицированной помощи для желающих приобрести жилье, увеличивает риск потери денег или квартиры.

Выбирая риэлторскую компанию, необходимо обратиться к советам тех, кто уже пробовал подобную процедуру. Благодаря им вы можете получить адекватные рекомендации. Стоит заметить, что крупные компании с громогласной рекламой не всегда добросовестно относятся к своим заказам. А мелкие агентства не всегда обладают достаточными знаниями и опытом. Именно поэтому желательно выбрать риэлторскую компанию, которая имеет опыт работы.

Также важно обратить внимание, чтобы риэлтор снабдил вас интересующей информацией и сопровождал просмотр приглянувшейся квартиры, а также провел проверку ее юридической чистоты. Помимо этого, грамотный риэлтор должен собрать пакет документов, нужный для проведения сделки и выполнить оформление договора купли-продажи.

Для желающих приобрести квартиру, часто актуален вопрос: покупать лучше новую квартиру либо на вторичном рынке. Когда для вас важнее критерий безопасности покупки, тогда привлекательнее будет вторичный рынок жилья. Ведь, согласно статистике, каждый год в судах оспаривается свыше 20% сделок по покупке квартир в новостройках и всего 10% по приобретению вторичного жилья. Как считают юристы, приобретение квартиры в новом доме похоже на игру в рулетку, ведь покупатели часто не могут проверить уровень риска и юридическую чистоту.

Вместе с этим, рынок вторичной недвижимости возник уже в начале 90х гг., а сделки, осуществляемые на нем, однообразны. Даже способы «работы» мошенников давно изучены специалистами и являются однотипными. Многие люди, которые не работали с недвижимостью, могут не сразу самостоятельно разобраться в трудных моментах, связанных с куплей-продажей жилья, а также не увидеть «подводные камни», которые встречаются при оформлении сделки. Профессиональные риэлторы хорошо знакомы с этими проблемами и помогут вас оградить от нежелательных ситуаций. Обращайтесь в агентство недвижимости, где специалисты окажут квалифицированную помощь. Благодаря наличию опыта риэлторы предусмотрят важные моменты и вам не придется терпеть возможные потери при оформлении сделок с недвижимостью.
 

Бывают ситуации, когда возникает желание сменить место жительства. Причины разные, но объединяет всех одно – надо продать квартиру.

При купле-продаже требуется заполнение различных бумаг, документов. Именно в этот период каждый может допустить ошибку. Можно обратиться за советом в компании, специализацией которых является продажа квартир в Гурьевске и других городах.

Профессионалы этого дела помогут оформить все как положено.

Очень важно не основывать свое мнение на словах одного человека. Следует стараться набрать больше информации, которая могла бы касаться подобных дел.

Также стоит не просто обратиться в агентство за советом, но и нанять риэлтора, который будет сопровождать на просмотрах квартир в Гурьевске.

Очень важно, чтобы все, касающиеся сделки, вопросы были описаны в документе, заверенным нотариусом. Особенно если дали залог обязательно должна быть бумага, подтверждающая это.

Стоит знать один закон рынка недвижимости – каждый хочет продать жилплощадь дороже, чем купить другую. Поэтому не надо приобретать жилье, которое в будущем не сможете продать минимум по такой же стоимости.

 

Как купить дешевле?

«Ценовая неопределенность сегодняшнего рынка недвижимости – более 20%,— считает Артур Оганесян, международный эксперт рынка риэлторских услуг, на рынке недвижимости и оценки — с 1993 года.— Это не значит, что каждый покупатель сможет купить квартиру дешевле на 1/5 от того, что запрашивает собственник, хотя бы потому, что не каждый продавец завышает свою «хотелку» на эту сумму. Можно привести пример грамотной быстрой продажи однокомнатной квартиры на Троещине на 7% дороже первоначально правильно заявленной цены, полностью устраивающей собственника. Но могу вспомнить объекты, непроданные даже после сниженияих продавцами цен на 50%! Конечная цена продажи зависит от очень многих факторов, в первую очередь от мотивации сторон сделкии профессионализма представляющих их интересы агентов. Но даже на самом стабильном и прозрачном рынке недвижимости(до которого нам еще ой как далеко…) диапазон колебания цены довольно стандартного объекта составляет 5-7%. Последние мои семейные покупки в Киеве совершались с уторговыванием собственников более чем на 10%. При этом продавать я умудряюсь без снижения заявленной цены».

По мнению Артура Оганесяна ценовая неопределенность увеличивается в условиях кризиса минимум в два, а то и в три раза. Такому колебанию цены способствуют: 1) нетранспарентность рынка (отсутствие должного количества достоверных аналогов продаж); 2) усиление мотивации и нервозности некоторых собственников, их острой потребности продать объект на условиях, на которые онидо кризиса ни за что бы не согласились; 3) появившаяся наконец-то у покупателей возможность выбирать и диктовать свои условия.Все-таки наступил рынок покупателя…

Факторы торга

Все эксперты признают, что главным фактором торга является срочность. Чем срочнее продавцу нужны деньги для какой-то своей цели (переезд, разъезд, выплата кредита и т. п.), тем на большие уступки он готов идти. Но для того, чтобы попасть на хорошие предложение (без мошенничества) по «горящим ценам», необходима определенная доля везения. Ведь такие квартиры быстро улетают с рынка.

Но покупателю надо понимать, что преобладающее большинство клиентов не готовы продавать по «горячим ценам», а некоторыене уступают ни доллара. «Создается впечатление, что некоторые люди заявляют о продаже своей недвижимости, хотя на самом деле ставят цель просто пообщаться,— признается О. Воронкова. – Иначе как объяснить то, что квартиры по 2–3 года «зависают» на рынке.Ведь если квартира реально стоит $50 тыс., то глупо надеяться выручить за нее $70 тыс. Реальные же продавцы готовы пойти на уступки,чтобы окончательно закрыть «квартирный» вопрос. Риэлтор советует покупателю не переживать по поводу неуступчивости продавца.Ведь если продавец отказывается торговаться, то рано или поздно покупатель найдет вариант получше.

Еще одной причиной неготовности продавца идти на большие уступки являются налоговые обременения. Ведь из полученной за квартирусуммы продавцу придется вычесть 5% (в случае, если объект недвижимости находится в собственности менее трех лет) налогана недвижимость и 1% госпошлины. Кроме того нужно учесть, что в преобладающем большинстве случаев (по разным оценкам – от 70 до80% сделок) операции в сфере недвижимости являются альтернативными (после продажи своей квартиры продавец будет покупать). Поэтому продавец не может много уступить, иначе ему не хватит на покупку квартиры для себя.

«Чтобы выторговать хорошую скидку, надо обратить внимание на недостатки квартиры,— советует Александр Рубанов. – При этом нужно акцентировать на любые недостатки – от месторасположения (например, рядом с шумной трассой), особенностей дома (например, трещина в стене, неприятные запахи в подъезде) или квартиры (прогнившие трубы). Но здесь нет однозначных рекомендаций, поскольку каждый случай нужно рассматривать индивидуально».

По мнению Оксаны Воронковой многое зависит от доброжелательного тона как покупателя, так и продавца. Когда обе стороны дружелюбно настроены, вероятность положительного результата увеличивается. «Если квартира продается за $57 тыс., а покупатель готов заплатить только $55 тыс., то риэлтор в телефонном режиме выясняет окончательную стоимость и целесообразность просмотра данной квартиры, имеющимся покупателем, так, практически еще по телефону осуществляется торг – либо продавец соглашается идтина уступки, либо нет».

«Уже на этапе предварительного общения риэлтора между продавцом и покупателем (еще до их встречи) определяется размер торга, иначе стороны не согласились бы на осмотр квартиры,— говорит Наталия Скрипченко. – Поэтому еще до осмотра квартиры и продавец,и покупатель знают, насколько готова уступить другая сторона. Иное дело, что во время самого торга покупатель захочет преломить ситуацию, выторговав большую скидку».

Артур Оганесян считает, что торговаться вниз не сложно. Ведь многие это часто делают при покупках товаров и при заказе услуг. Эксперт перечислил стандартные приемы, используемые покупателями во время торгов по цене продаваемой квартиры:

- здесь есть недостатки, ваш объект столько не стоит…

- я готов купить, но у меня нет столько денег, мне не хватает, банк не дает ипотеку…

- просто хочу поторговаться, сегодня в кризис так принято…

- у меня есть возможность вон там купить лучше и дешевле вашей квартиры…

- я заплачу наличными и сразу, поэтому давайте мне большую скидку…

- я никуда не тороплюсь, буду думать, но цены-то на рынке падают! Надумаете продавать на моих условиях – звоните…

Читать полностью на http://news.eizvestia.com/news-finance/full/kak-sbit-cenu-na-kvartiru-pr...

Покупка квартиры: советы и рекомендации

    Для большинства людей покупка квартиры – это одна из самых важных сделок в жизни. Не допустить при этом ошибку очень важно, так как от этого может зависеть все последующая жизнь. В первую очередь Вам нужно определиться, как будете искать квартиру для покупки: сами или с помощью риэлтора. Если достаточно времени для самостоятельного поиска квартиры, то объявление по продаже квартиры вы можете найти в газетах, на интернет сайтах по недвижимости. И все-таки, если Вы нашли достойное предложение для покупки квартиры, для оформления документов, советуем привлечь профессионала. По статистике, около 90% неудач при покупке квартиры, в том числе мошенничество, приходятся на сделки совершенные покупателями и продавцами "на прямую". В среднем риэлторы за сделку 5-10% стоимости квартиры. Хоть это и не маленькая сумма, но с другой стороны риск мошенничества при заключении договора вас обманут, значительно снижается. Риэлтерская контора посоветует, как правильно провести сделку по покупке квартиры, а в случае если Вы берете кредит, поможет Вам рассчитать по нем. Конкретный размер вознаграждения риэлтора зависит от перечня обязанностей риэлтора и гарантий, которые предоставляются клиенту.
Размер вознаграждения риэлтора указывается в сумме или в процентах от стоимости квартиры. Не забудьте указать в договоре с риэлтерским агентством, включаются ли в общее вознаграждение расходы по подбору квартиры. Если такого в проекте договора не предусмотрено, то запишите сумму таких затрат отдельным пунктом.

В договоре нужно предусмотреть ситуацию, если риэлтерская контора не смогла найти Вам подходящую квартиру. Нужно четко прописать, что вы будете должны агентству в этом случае. Заявку на поиск квартиры составляйте максимально полно и понятно, вплоть до вида из окна квартиры. Это поможет Вам вернуть деньги за поиск квартиры, если он не увенчался успехом. Если риэлтерское агентство в срок указанный в договоре не выдаст вам информацию о подходящих квартирах, то лишается своего вознаграждения и, ели прописано в договоре, выплачивает неустойку. Если же Вы откажетесь от всех вариантов, соответствующих вашему запросу, то сами несете штрафные санкции: как правило, риэлтор оставляет у себя сумму аванса, выданного клиентом в оплату его услуг.

Если квартира все-таки найдена, и Вы решили ее купить, что бы избежать риска мошенничества, выясните о продавце квартиры следующие вещи: - не вправе заключать сделки лица, признанные судом недееспособными. Информацию об этом можно получить в органах опеки и попечительства по месту жительства гражданина; - не желательно заключать сделки с лицами, находящимися на учете в психоневрологических или наркологических диспансерах. Сделка с таким хозяином квартиры может быть оспорена и вы рискуете лишиться квартиры; - опасно заключать сделку с продавцом, имеющим плохое здоровье. Квартира может оформляться несколько месяцев и если хозяин умрет, то помимо того, что не сможете купить квартиру Вы можете потерять задаток; - нельзя покупать квартиру у продавца, который продает квартиру по доверенности. Обязательно нужно настоять на встрече с хозяином. Подпись может быть подделана и это очень похоже на мошенничество.

Что может помешать купить квартиру: - утерянные документы продавца: либо личные, например паспорт, либо на квартиру - акт о приватизации, свидетельство о праве собственности, без этих документов продавец не может продать квартиру. - в квартире прописаны родственники продавца. Выселить и выписать их очень сложно: сделать это можно только через суд. - в продаваемом жилье проведена несанкционированная перепланировка. Найти такую ошибку можно по красным линиям на поэтажном плане БТИ. - если продается доля в праве собственности на квартиру, - то по закону сособственники имеют преимущественное право покупки. Пользуясь этим, они могут всячески ставить палки в колеса продавцу.

На что надо в первую очередь обратить при покупке квартиры: - личные документы продавца и бумаги на квартиру должны быть представлены в оригинале. - выясните, как часто квартира покупалась и продавалась. Если жильцы в ней подолгу не задерживались, а старались поскорее продать, то, возможно, что-то их сильно не устраивало. Постарайтесь поговорить с будущими соседями. - низкая цена увеличивает риск оспаривания сделки. Известны случаи, когда собственники срочно продавали жилье существенно дешевле рыночной цены, чтобы получить деньги на лечение, или прочие цели. А впоследствии обращались в суд, заявляя, что сделка была кабальной – совершена на заведомо невыгодных условиях из-за тяжелых жизненных обстоятельств. Такая сделка может быть признана недействительной. - важно знать, была ли квартира ранее предметом судебных разбирательств? В этих случаях на жилье могут наложить арест, да и вообще неизвестно, чем еще закончатся новые разбирательства. - при покупке квартиры, полученной по наследству, нужно тщательно проверять соблюдение порядка наследования, подтверждение степеней родства с покойным собственником.